{"id":8926,"date":"2023-02-23T10:00:00","date_gmt":"2023-02-23T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aemtia.com\/?p=8926"},"modified":"2023-02-23T09:10:51","modified_gmt":"2023-02-23T08:10:51","slug":"el-contrato-de-alquiler-y-las-clausulas-abusivas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.aemtia.com\/es\/el-contrato-de-alquiler-y-las-clausulas-abusivas\/","title":{"rendered":"El contrato de alquiler y las cl\u00e1usulas abusivas"},"content":{"rendered":"\n<p>El aumento de la demanda debido a la inflaci\u00f3n y la falta de oferta, han hecho que el&nbsp;<strong>contrato de alquiler<\/strong>&nbsp;sea cada vez m\u00e1s complejo y debes tener cuidado, porque a veces incluyen&nbsp;<strong>cl\u00e1usulas abusivas.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La&nbsp;<strong><a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1994-26003\">Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)<\/a><\/strong>&nbsp;es muy clara al respecto y establece, en el art\u00edculo 6, que las cl\u00e1usulas que perjudiquen negativamente al inquilino se considerar\u00e1n&nbsp;<strong>nulas<\/strong>. Es decir,&nbsp;<strong>como si no existieran<\/strong> en el contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>Pero la falta de conocimiento y la habitualidad con la que nos encontramos estas situaciones hace que sea dif\u00edcil diferenciar los&nbsp;<strong>derechos<\/strong>&nbsp;que tiene tanto del&nbsp;<strong>inquilino&nbsp;<\/strong>como del&nbsp;<strong>propietario&nbsp;<\/strong>en el&nbsp;<strong>alquiler de vivienda.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Por eso, en este post explicamos los casos m\u00e1s comunes<strong>&nbsp;de cl\u00e1usulas abusivas en los contratos de alquiler.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Contenido<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><a href=\"#Contrato-de-alquiler-de-vivienda-permanente\">Contrato de alquiler de vivienda permanente<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#Conceptos-b\u00e1sicos-de-un-contrato-de-alquiler\">Conceptos b\u00e1sicos de un contrato de alquiler<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#13-cl\u00e1usulas-abusivas-comunes-en-los-contratos-de-alquiler\">13 cl\u00e1usulas abusivas comunes en el contrato de alquiler<\/a><\/strong>\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong><a href=\"#Duraci\u00f3n-del-contrato-de-alquiler\">Duraci\u00f3n del contrato de alquiler<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#Preaviso-del-fin-de-contrato-de-alquiler\">Preaviso del fin de contrato de alquiler<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#Tiempo-m\u00ednimo-de-permanencia\">Tiempo m\u00ednimo de \u201cpermanencia\u201d<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#ndemnizaci\u00f3n-por-finalizar-el-contrato-de-alquiler\">Indemnizaci\u00f3n por finalizar el contrato de alquiler<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#Pago-anticipado-de-m\u00e1s-de-una-mensualidad\">Pago anticipado de m\u00e1s de una mensualidad<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#D\u00eda-del-pago-del-alquiler\">D\u00eda de pago del al<\/a><a href=\"#D\u00eda-de-pago-del-alquiler\">quiler<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#Subir-el-precio-del-alquiler-por-reformas-\">Subir el precio del alquiler por reformas<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#Pago-de-las-reparaciones\">Pago de las reparaciones<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#Acceso-del-propietario\">Acceso del propietario<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#Subida-del-alquiler-y-el-IPC\">Subida del alquiler y el IPC<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#Actualizaci\u00f3n-de-renta-con-efectos-retroactivos\">Actualizaci\u00f3n de renta con efectos retroactivos<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#Gastos-de-inmobiliaria\">Gastos de inmobiliaria<\/a><\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#La-fianza\">La fianza<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n\n\n\n<li><strong><a href=\"#C\u00f3mo-afecta-al-arrendador-\">\u00bfC\u00f3mo afecta al arrendador a\u00f1adir estas cl\u00e1usulas al contrato de alquiler?<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"Contrato-de-alquiler-de-vivienda-permanente\"><strong>Contrato de alquiler de vivienda permanente<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>En este art\u00edculo hablaremos del&nbsp;<strong>contrato de<\/strong>&nbsp;<strong>alquiler de vivienda permanente<\/strong>, as\u00ed que no se incluyen las oficinas, locales, ni viviendas temporales (estudiantes, trabajadores desplazados&#8230;), que pueden tener otras condiciones.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Si quieres asesoramiento sobre&nbsp;<strong>otro tipo de<\/strong>&nbsp;<strong>contrato de alquiler<\/strong>, <a href=\"http:\/\/www.aemtia.com\/es\/contacto\"><strong>puedes ponerte en contacto con nosotros<\/strong><\/a> y te ayudaremos a detectar posibles cl\u00e1usulas abusivas.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"Conceptos-b\u00e1sicos-de-un-contrato-de-alquiler\"><strong>Conceptos b\u00e1sicos de un contrato de alquiler<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Arrendador:<\/strong>&nbsp;Es el propietario. Quien alquila la vivienda al arrendatario y cobra por ello.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Arrendatario:<\/strong>&nbsp;Es el inquilino. Quien paga al arrendador por el alquiler de la vivienda.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Incumplimiento del contrato:<\/strong>&nbsp;Cuando se desobedecen cl\u00e1usulas del contrato. Suele suponer indemnizaciones a favor de la parte afectada.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Desistimiento del contrato:<\/strong>&nbsp;Finalizar voluntariamente el contrato. A no ser que se pacte, no supone ninguna penalizaci\u00f3n, pero se establecen unos plazos de preaviso.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"13-cl\u00e1usulas-abusivas-comunes-en-los-contratos-de-alquiler\"><strong>13 cl\u00e1usulas abusivas comunes en los contratos de alquiler<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Bien, ahora que ya tienes un poco de contexto, vamos a ver algunos de los casos m\u00e1s habituales de cl\u00e1usulas abusivas en los contratos de alquiler.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Duraci\u00f3n-del-contrato-de-alquiler\">1. <strong>Duraci\u00f3n del contrato de alquiler<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>El contrato&nbsp;<strong>no puede ser inferior a 5 a\u00f1os<\/strong>&nbsp;de duraci\u00f3n. Si se acuerda otra duraci\u00f3n, el arrendador est\u00e1&nbsp;<strong>obligado a prorrogarlo<\/strong>&nbsp;durante m\u00ednimo 5 a\u00f1os y no te puede obligar a renunciar a estas pr\u00f3rrogas.<\/p>\n\n\n\n<p>Pasados los 5 a\u00f1os, tanto el arrendador como el arrendatario pueden decidir no renovar el contrato, pero deben cumplir con el tiempo de preaviso m\u00ednimo.<\/p>\n\n\n\n<p>En cambio, si nadie comunica nada,\u00a0<strong>se prorroga autom\u00e1ticamente un a\u00f1o hasta 3 veces m\u00e1s.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Preaviso-del-fin-de-contrato-de-alquiler\">2. <strong>Preaviso del fin de contrato de alquiler<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Si quieres finalizar el contrato antes de tiempo, debes&nbsp;<strong>avisar con 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Aunque el contrato diga que son 60 o 45, si cumples con lo que dice la ley, el arrendador no tendr\u00eda derecho a quedarse con la fianza por este motivo.<\/p>\n\n\n\n<p>En caso de que hayan pasado los 5 a\u00f1os y se quiera <strong>comunicar la no renovaci\u00f3n<\/strong> de \u00e9ste, el arrendador debe avisar con <strong>4 meses<\/strong> de antelaci\u00f3n, y el inquilino, con 2.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Tiempo-m\u00ednimo-de-permanencia\"><strong>3. Tiempo m\u00ednimo de \u201cpermanencia\u201d<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>La ley establece que, como m\u00ednimo,\u00a0<strong>el inquilino debe cumplir los<\/strong>\u00a0<strong>6 primeros meses<\/strong>\u00a0desde que se firm\u00f3 el contrato, si no se considerar\u00e1 incumplimiento. Esto no se aplica cuando es una renovaci\u00f3n.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<p>Por ejemplo:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>El inquilino ten\u00eda un contrato de un a\u00f1o, pero decide finalizarlo a los 8 meses. Por m\u00e1s que su contrato tuviera una cl\u00e1usula de permanencia m\u00ednima de un a\u00f1o, no ser\u00e1 considerado incumplimiento.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>El inquilino lleva un a\u00f1o alquilando la vivienda, se renueva el contrato por un a\u00f1o m\u00e1s, pero a los dos meses decide irse. Tampoco estar\u00eda incumpliendo el contrato, porque ya lleva un a\u00f1o y dos meses de alquiler, aunque se haya renovado hace menos de 6 meses.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Lo que s\u00ed se puede hacer es pactar una&nbsp;<strong>indemnizaci\u00f3n por desistir el contrato antes de que finalice<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"ndemnizaci\u00f3n-por-finalizar-el-contrato-de-alquiler\">4. <strong>Indemnizaci\u00f3n por finalizar el contrato de alquiler<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Solo est\u00e1s obligado a pagar indemnizaci\u00f3n si estaba pactado en el contrato<\/strong>. Si no hay ninguna cl\u00e1usula al respecto, no te la pueden exigir.<\/p>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s, independientemente de lo que diga el contrato,&nbsp;<strong>la cantidad no puede ser superior a la establecida en la ley:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><em>\u201c&#8230; una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a\u00f1o del contrato que reste por cumplir. Los per\u00edodos de tiempo inferiores al a\u00f1o dar\u00e1n lugar a la parte proporcional de la indemnizaci\u00f3n.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Ten en cuenta que,&nbsp;<strong>si te vas antes de los 6 primeros meses<\/strong>, estar\u00edas incumpliendo el contrato y estr\u00edas&nbsp;<strong>obligado a pagar las mensualidades que te falten<\/strong>&nbsp;hasta cumplir los 6 meses, m\u00e1s la indemnizaci\u00f3n (si tu contrato tiene esta cl\u00e1usula).<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Pago-anticipado-de-m\u00e1s-de-una-mensualidad\">5. <strong>Pago anticipado de m\u00e1s de una mensualidad<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p><strong>No te pueden pedir que pagues varios meses de alquiler por adelantado.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Queda prohibido en el art\u00edculo 17 LAU: \u201cEn ning\u00fan caso podr\u00e1 el arrendador exigir el pago anticipado de m\u00e1s de una mensualidad de renta\u201d.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"D\u00eda-de-pago-del-alquiler\">6. <strong>D\u00eda de pago del alquiler<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Tampoco te pueden exigir que pagues el alquiler&nbsp;<strong>antes del d\u00eda 7 de cada mes<\/strong>. Por ejemplo, si hay una cl\u00e1usula que especifica que se cobra la renta el d\u00eda 5, ser\u00eda abusiva y, por tanto, nula.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Subir-el-precio-del-alquiler-por-reformas-\">7. <strong>Subir el precio del alquiler por reformas&nbsp;<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Si se hacen reformas o mejoras, solo te pueden subir el precio&nbsp;<strong>a partir del quinto a\u00f1o de contrato.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Pago-de-las-reparaciones\">8. <strong>Pago de las reparaciones<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>El&nbsp;<strong>inquilino paga las peque\u00f1as reparaciones<\/strong>&nbsp;causadas por uso ordinario o si se da un mal uso. Pero el&nbsp;<strong>arrendador&nbsp;<\/strong>tiene que asumir los gastos de las reparaciones que mantengan la vivienda en&nbsp;<strong>condiciones de habitabilidad<\/strong>, como por ejemplo las ca\u00f1er\u00edas.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Acceso-del-propietario\">9. Acceso del propietario<\/h3>\n\n\n\n<p>En la constituci\u00f3n se garantiza la&nbsp;<strong>inviolabilidad del domicilio<\/strong>, por lo que el arrendador no puede obligar al inquilino a dejarlo entrar en la vivienda, aunque exista una cl\u00e1usula en el contrato.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Subida-del-alquiler-y-el-IPC\">10. <strong>Subida del alquiler y el IPC<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Desde marzo del a\u00f1o pasado,&nbsp;<strong>no se puede revalorizar la renta seg\u00fan IPC.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Hasta el 31 de diciembre de 2023, el&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.mitma.gob.es\/el-ministerio\/sala-de-prensa\/noticias\/mar-27122022-1503\"><strong>tope m\u00e1ximo de subida de alquiler<\/strong>&nbsp;<strong>se ha fijado en el 2%<\/strong><\/a>&nbsp;(la variaci\u00f3n anual del IGC).<\/p>\n\n\n\n<p>Solo en el caso de que el arrendador NO sea un gran tenedor, se podr\u00e1 superar el 2%, pero debe haber un&nbsp;<strong>acuerdo entre las dos partes<\/strong>. Si no lo hay, se tiene que aplicar el 2%.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Actualizaci\u00f3n-de-renta-con-efectos-retroactivos\">11. <strong>Actualizaci\u00f3n de renta con efectos retroactivos<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Normalmente, la actualizaci\u00f3n de renta se hace cuando se renueva el contrato. Si se desea actualizar m\u00e1s adelante, no se puede reclamar el pago de la diferencia de los meses anteriores.&nbsp;<strong>Se deber\u00e1 aplicar a partir del mes siguiente a la modificaci\u00f3n.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"Gastos-de-inmobiliaria\">12. <strong>Gastos de inmobiliaria<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Se podr\u00e1&nbsp;<strong>a\u00f1adir una cl\u00e1usula que responsabilice al inquilino<\/strong>&nbsp;de los gastos de la inmobiliaria, siempre que el arrendador sea una persona f\u00edsica.&nbsp;<strong>Si es una persona jur\u00eddica (empresa), la cl\u00e1usula ser\u00eda nula.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"La-fianza\">13. <strong>La fianza<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Es muy com\u00fan encontrar cl\u00e1usulas abusivas respecto a la fianza, tanto en su cantidad, como en su devoluci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>La ley establece ser\u00e1 obligatoria la exigencia y prestaci\u00f3n de la fianza equivalente a una mensualidad de la renta. Es decir, que&nbsp;<strong>solo te pueden pedir un mes de fianza.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Pero la ley tambi\u00e9n prev\u00e9 que se podr\u00e1 pactar una&nbsp;<strong>garant\u00eda adicional&nbsp;<\/strong>si lo aceptan las dos partes. En cualquier caso, esta no podr\u00e1 exceder el importe de&nbsp;<strong>dos mensualidades<\/strong>&nbsp;de la renta.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s, el&nbsp;<strong>arrendador debe devolver<\/strong>&nbsp;<strong>la fianza en un plazo m\u00e1ximo de un mes<\/strong>&nbsp;desde el desalojo de la vivienda y no se pueden a\u00f1adir cl\u00e1usulas que alarguen este tiempo. Si una vez finalizado el contrato, el arrendador no cumple con este plazo, tendr\u00e1s&nbsp;<strong>derecho a exigir intereses de demora.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfCu\u00e1ndo pueden quedarse con la fianza?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Solo en casos de&nbsp;<strong>destrozos no derivados del uso normal<\/strong>, si hay&nbsp;<strong>impagos<\/strong>&nbsp;o deudas con el arrendador o por&nbsp;<strong>incumplimiento del contrato&nbsp;<\/strong>(haber realizado obras sin permiso o irse antes de los 6 meses).<\/p>\n\n\n\n<p>Los peque\u00f1os desperfectos u otro tipo de da\u00f1os superficiales que se dan con el uso normal de la vivienda no dan derecho a quedarse con la fianza.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"C\u00f3mo-afecta-al-arrendador-\"><strong>\u00bfC\u00f3mo afecta al arrendador a\u00f1adir estas cl\u00e1usulas al contrato de alquiler?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Aunque no lo parezca, incluir este tipo de cl\u00e1usulas en el contrato de alquiler tambi\u00e9n puede&nbsp;<strong>afectar negativamente al<\/strong>&nbsp;<strong>arrendador.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Si se a\u00f1ade una cl\u00e1usula en el contrato que es abusiva, se considerar\u00e1 nula, es decir, que se tratar\u00e1 como si no existiera.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>\u00bfPor qu\u00e9 es esto perjudicial para el arrendador? Ve\u00e1moslo con un ejemplo.<\/p>\n\n\n\n<p>En el contrato de alquiler, se incluye una&nbsp;<strong>cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n de la renta<\/strong>&nbsp;en la que se prev\u00e9 un aumento del precio.<\/p>\n\n\n\n<p>Como hemos visto, el arrendador tendr\u00eda derecho a subir,&nbsp;<strong>como mucho, el 2%<\/strong>. Si la cl\u00e1usula es abusiva y no respeta este l\u00edmite,&nbsp;<strong>ser\u00e1 como si no existiera<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Entonces, el inquilino&nbsp;<strong>no tendr\u00eda que cumplir con el aumento de precio, ni siquiera con el 2%,<\/strong>&nbsp;ya que ser\u00eda como si nunca se hubiera incluido esta cl\u00e1usula en el contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s, el arrendador se expone a posibles multas y sanciones.<\/p>\n\n\n\n<p>Por eso, siempre es conveniente cumplir con la legalidad.&nbsp;Si necesitas asesoramiento sobre tu contrato de alquiler, ya seas arrendador o arrendatario, <a href=\"http:\/\/www.aemtia.com\/es\/contacto\"><strong>puedes ponerte en contacto con nosotros aqu\u00ed.&nbsp;<\/strong><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El aumento de la demanda debido a la inflaci\u00f3n y la falta de oferta, han hecho que el&nbsp;contrato de alquiler&nbsp;sea cada vez m\u00e1s complejo y debes tener cuidado, porque a veces incluyen&nbsp;cl\u00e1usulas abusivas. 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